房屋价格评估价如何计算|房屋拆迁评估方法有哪些|房屋装修价格评估|划拨土地使用权价格评估
发布于:
2020-03-07 18:56:46
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编辑:anilyu
房屋评估价如何计算
一、先要知道你所要评估的房屋是什么用途、结构、楼层、装修等,才能选定评估方法。
1、成本法
(1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法<br <="" div="">
二、房产评估的方法有市场法、成本法、收益法、剩余法等,要根据具体评估对象选择相应的评估方法,市场法一般评估住宅、商网,成本法、剩余法一般是评估工业,收益法很少使用。
三、房地产评估的方法有以下几种:
1、成本法
(1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法<br <="" div="">
二手房的评估价要怎么算
这个要根据当地成交价来计算的,二手房交易的话他有一个专门评估部门。你可以先去评估一下这个小区最新成交的价格 补充: 房地产评估有多种评估方法。经常使用的是 成本法 、收益法、 比较法 、假设开发法和长期趋势法。 成本法的最基本公式:积算价格=重新购建价格-折旧 收益法的最基本公式:V=a/rv-房地产的收益价格 a-房地产 净收益 r-房地产的 资本化率 比较法的基本公式:估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数 ×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 假设开发法的基本公式:待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-投资利息- 销售税 费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 长期趋势法的基本公式:Y=a+bXY- 评估价格 a—基本价格 b—增加价值 X—变化系数
二手房的评估价是怎么计算的呢
管局里有个‘地段评估价'的。大多都是根据这个方法来做低评。
如市场价6000元/方,地段评估价4000元/方。
如果报4000元/方的话就少很多税了。
如:50平方,成交价30万。契税为30万*1.5%
报低价20万*1.5%
如市场价6000元/方,地段评估价4000元/方。
如果报4000元/方的话就少很多税了。
如:50平方,成交价30万。契税为30万*1.5%
报低价20万*1.5%
房子过户怎么算评估价
所谓的新房过户也就是次新房了 同其他的房子过户一样
具体费用根据房屋产权面积 评估价 房屋年限 买房和购买方所拥有产权套数
购买方贷款记录来计算
你补充完上面的条件 我就能给你详细计算出
具体费用根据房屋产权面积 评估价 房屋年限 买房和购买方所拥有产权套数
购买方贷款记录来计算
你补充完上面的条件 我就能给你详细计算出
房子价值评估是如何计算
2010-12-07 房屋评估费怎么算 213 2013-08-25 房子评估价怎么算? 1 2...
买房子的评估费怎么计算?
评估费有国家规定,100万以内是0.5%。超过100的部分按0.25%算。 以上是国家标准,实际中一般还有折扣。依我看,你的评估费不超过1000元。
房屋贷款评估费怎样计算
评估费:房产评估价值的5‰,如果买方需要贷款则为7‰ 说明:若购买的二手房属于已购公房,买方需要贷款,则应缴评估费为标的总额的千分之二;如果不贷款,则无需缴纳评估费。 若购买的二手房属于私房,在买方贷款情况下,则应缴评估费为标的房产评估价值的千分之七;不贷款应缴千分之五。
房屋资产评估费如何计算
看什么机构啊! 如果只是口头评估500元是贵了! 如果专业机构评估,并且出具了书面的评估报告! 是不止500元的!
一般房屋评估价 怎么计算
需要到评估公司评估才行。评估公司评估房产时一般要考虑房屋的地理位置、周围配套设施、升值空间、房屋折旧等因素。
商品房抵押贷款,房屋评估费用如何计算?
评估价值的千分之五 一般都是可以谈的 低的可以按价值收 500 800 1000 1200 1500 2000 在天朝一切皆有可能
房屋抵押评估费如何计算?
抵押贷款评估费的收费标准,*没有明文规定,而是随行就市,也就是评估机构收费标准由市场调节。北京市中介机构目前的收费标准是(商品房):房屋总价100万元以下(含100万元)的,收取评估总价的0.42%,100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%,500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%,2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%,5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
房产抵押贷款也有的收费还按照住房和商用房来区分,住房的收费标准在400-1000之间,商用房是1000起步,超过500万的按照房子总金额的千分之一来收费。是贷款银行认可的专业人士来评估的。一般都是按照后面这个标准来收费的,但具体的还是看人家收多少。不过这种费用还是比较透明的。
以上价格来自于网络,仅供参考,具体价格以购买时为准,希望我的回答能对你有帮助。
房产抵押贷款也有的收费还按照住房和商用房来区分,住房的收费标准在400-1000之间,商用房是1000起步,超过500万的按照房子总金额的千分之一来收费。是贷款银行认可的专业人士来评估的。一般都是按照后面这个标准来收费的,但具体的还是看人家收多少。不过这种费用还是比较透明的。
以上价格来自于网络,仅供参考,具体价格以购买时为准,希望我的回答能对你有帮助。
请问房屋拆迁评估的方法有哪些,对拆迁评估房的要求是什么?怎么计算
(1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。(2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地**根据本地的实际情况和*有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。(一)房屋拆迁补偿计算标准1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格.(二)房屋拆迁安置费计算标准被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
契税评估额怎么计算?
地方*规定不一,缴纳房产契税也不一样,具体请查询地方国土局 缴纳标准:(地方规定如下,只适合广东地区房产计算) 90平方以下(不包含90平方)契税1%。 90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%。 144平方以上(包含144平方)契税3%。 房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。 小区容积率小于2.0(非普通住宅)或超过西安地区均价需缴纳3%。 房产单价超过地方*规定的界限(非普通住宅)所缴纳的契税也需要3%,单价界限请询问地方国土局。 最新政策优惠:普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。 地方*规定不一缴纳房产契税也不一样,具体请查询地方国土局 缴纳标准:(西安地方规定如下,只适合西安地区房产计算) 90平方以下(不包含90平方)契税1%。 90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%。 144平方以上(包含144平方)契税3%。 房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。 小区容积率小于2.0(非普通住宅)或超过西安地区均价需缴纳3%。 房产单价超过地方*规定的界限(非普通住宅)所缴纳的契税也需要3%,单价界限请询问地方国土局。 最新政策优惠:普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。
房屋装修价格评估怎么计算
是这样的 装修预算大致包括材料费、人工费、设计费、管理费这几个部分。
(一)、算出材料费
在设计师画出图纸后,业主就要计算材料费了,一般来说,装修必须用的材料包括:
一、客厅、卧室
1.建材类:地砖、油漆、踢脚线、地板、涂料、石膏线
2.灯具类:主灯、射灯、落地灯
3.布艺类:窗帘
4.五金类:窗帘滑轨、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、电视插座、空调插座。
二、厨房
1.建材类:地砖、墙砖、吊顶、橱柜
2.灯具类:主灯、射灯、橱柜灯
3.电器类:灶具、油烟机
4.五金类:水槽、水槽龙头、地漏、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、角阀三、卫浴
1.建材类:地砖、墙砖、吊顶
2.灯具类:主灯、射灯
3.电器类:换气扇、浴霸
4.洁具类:座便器、浴缸、淋浴屏
5.五金类:手纸架、置物架、毛巾杆、浴巾架、肥皂架、衣帽钩、浴缸龙头、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、角阀、花洒、面盆用龙头
材料费需要业主根据自己的经济能力做个大概的估算,先控制住总价,然后到市场上询问价格,业主先列清材料清单,然后跑建材市场,标定每样材料的大概价格,业主一定不要怕麻烦,至少要跑三家建材市场,基本上跑三家建材市场业主就能了解材料的大致价格,这样才能不会被建材商忽悠。
(二)、人工费
每个工人每天的工钱乘以人数和天数,就可以得出人工费的总数,这个业主可以和装修公司讨价还价。
(三)、设计费
有些业主为了省钱,不请设计师,想省掉设计费,殊不知,如果房屋没有好的设计,在施工过程中很容易出现问题,出现问题就要返工,这样反而会花更多的钱,因此选一个好的设计师非常有必要,设计费千万不能省。业主在挑选设计师时不要偏信设计师所给你的设计图,因为你也不知道这是不是他设计的,业主可以多和设计师聊聊他的设计理念,以往设计的案例等等,从谈话中看设计师的功底是否深厚。
(四)、管理费
管理费就是装修公司在为业主装修时出车、出人协助买料、进场监工、协调各方面所需的费用,这个费用也是可以和装修公司协调商量的。
做好装修预算其实需要做的事情还有很多,这里只是简单的列出了一些做装修预算最基本的步骤。业主在做装修预算前一定要多看*,多学一些装修知识,这样才能保证自己的装修既有质量,又不会浪费钱。
(一)、算出材料费
在设计师画出图纸后,业主就要计算材料费了,一般来说,装修必须用的材料包括:
一、客厅、卧室
1.建材类:地砖、油漆、踢脚线、地板、涂料、石膏线
2.灯具类:主灯、射灯、落地灯
3.布艺类:窗帘
4.五金类:窗帘滑轨、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、电视插座、空调插座。
二、厨房
1.建材类:地砖、墙砖、吊顶、橱柜
2.灯具类:主灯、射灯、橱柜灯
3.电器类:灶具、油烟机
4.五金类:水槽、水槽龙头、地漏、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、角阀三、卫浴
1.建材类:地砖、墙砖、吊顶
2.灯具类:主灯、射灯
3.电器类:换气扇、浴霸
4.洁具类:座便器、浴缸、淋浴屏
5.五金类:手纸架、置物架、毛巾杆、浴巾架、肥皂架、衣帽钩、浴缸龙头、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、角阀、花洒、面盆用龙头
材料费需要业主根据自己的经济能力做个大概的估算,先控制住总价,然后到市场上询问价格,业主先列清材料清单,然后跑建材市场,标定每样材料的大概价格,业主一定不要怕麻烦,至少要跑三家建材市场,基本上跑三家建材市场业主就能了解材料的大致价格,这样才能不会被建材商忽悠。
(二)、人工费
每个工人每天的工钱乘以人数和天数,就可以得出人工费的总数,这个业主可以和装修公司讨价还价。
(三)、设计费
有些业主为了省钱,不请设计师,想省掉设计费,殊不知,如果房屋没有好的设计,在施工过程中很容易出现问题,出现问题就要返工,这样反而会花更多的钱,因此选一个好的设计师非常有必要,设计费千万不能省。业主在挑选设计师时不要偏信设计师所给你的设计图,因为你也不知道这是不是他设计的,业主可以多和设计师聊聊他的设计理念,以往设计的案例等等,从谈话中看设计师的功底是否深厚。
(四)、管理费
管理费就是装修公司在为业主装修时出车、出人协助买料、进场监工、协调各方面所需的费用,这个费用也是可以和装修公司协调商量的。
做好装修预算其实需要做的事情还有很多,这里只是简单的列出了一些做装修预算最基本的步骤。业主在做装修预算前一定要多看*,多学一些装修知识,这样才能保证自己的装修既有质量,又不会浪费钱。
划拨土地使用权价格怎么评估?怎么计算价格的?
一、划拨土地使用权价格内涵说明划拨土地使用权的价格内涵,最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分,即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例,在通过划拨方式取得土地使用权时,企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外,还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用,并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套,才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后,与其他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。而土地作为一种必不可少的生产要素,土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用,而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润,因此,划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。 划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估,也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前,对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况:一是根据*有关法律规定,划拨土地使用年限设定为无限年期;二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。笔者在实际工作中更倾向于后一种做法。事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估,都是委托方(企业)的一种经济行为,诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据我国法律规定,土地一级市场由*控制,进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转让。因此,划拨土地如果由于经营需要进入二级土地市场,必须要转为有偿使用,包括出让、租赁、*授权经营、*作价出资(入股)等几种方式,其中出让在以上几种方式中占绝对比例,而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相协调,笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期,一般的,其年限设定与*法定同类用途的最高出让年期一致。二、划拨土地使用权价格的评估方法根据《城镇土地估价规程》,划拨土地使用权价格评估,可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本*近法和基准地价系数修正法等,简单来说可以通过正算和倒算两种途径计算划拨土地使用权价格。(一)正算法正算法是直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算。依据成本*近法的计算公式可知,这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础,再加上一定的利息、利润、税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、土地所有权收益累加而成,类似于商品价格的构成,非常清楚明确,易于被社会各界理解、认可。其中,土地所有权收益源于“增值地租”,应当归土地所有者――*所有,因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。 (二)倒算法 倒算法是先采用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法,计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格,这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分,再根据划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的区别,倒算出划拨土地使用权价格。 目前,很多地方都是以评估地价的一定比例收取土地出让金(土地增值收益),出让金比例比较固定,例如廊坊市就由原市土地管理局、市物价局合发了廊土[2001]8号文件,象基准地价一样,规定了不同级别、不同用途的国有土地使用权出让金标准。由公式:出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格 +土地使用权出让金,可以得出划拨土地使用权的价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金。
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