资产评估方法一市场法
市场法指参照市场上已经发生的、与被评估对象相同或类似资产的交易价格确定重估资产价值的方法。
应用市场法进行资产评估可分三个步骤:市场调查,选择参照物;因素比较,调整差异;综合定价。
市场调查、选择参照物 搜集与评估对象相同或类似资产市场交易的基本数据资料,包括交易价格、交易时间、交易批量等,并通过科学的方法,验证所获得资料的准确性,特别是有关市场价格变化情况的准确性。这是应用市场法正确评估资产价值的一个关键环节。因为参照物是确定评估对象价值的参考标准,所以选择参照物时应注意:
①参照物与评估对象必须是相同或同类资产;
②参照物与评估对象之间必须存在可比因素,如土地的地理位置、房产建筑物的设施条件、机器设备的用途等;
③为计算出同类资产在其他条件不变的情况下因销售时间不同而发生的价格变化,有时必须选择两个以上的参照物才能确定评估对象的价值。
因素比较、调整差异 确定评估对象的价值,要受多种因素的影响。因此,应用市场法进行评估时,应把评估对象与参照物的各种因素逐一进行比较。比较的因素包括:实体特征;
地理特征;经济特征;销售时间;销售价格等。
根据与参照物的比较,分项调整各对应因素的差额,进而确定评估对象各因素的价值。如将使用寿命30年的建筑物作为评估对象,而类似的资产使用寿命只有20年,这就需要进行调整。再如,通过市场调查,发现了一个与评估对象完全相同的资产,规格型号一样,成新率(指新旧程度的比率)也接近,但其交易时间是在5年前,由于价格发生了变化,也需作必要调整。
综合定价 在认真比较各因素并调整差异的基础上,综合确定评估对象的价值。
市场法通过参照物销售价格比较评估资产价值,充分考虑了市场变动因素,能够比较真实地反映评估对象的市场价值。但由于需要同类可比参照物的有关数据、资料,故应用范围受到一定限制。市场法一般适用于对土地、建筑物、通用工业设备等项资产的评估。
市场法中的具体评估方法
分为直接比较法和类比调整法。
(一)市场法中的直接比较法
利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括以下具体评估方法:例如,现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。
(1)现行市价法。当评估对象本身或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接作为评估价值。比如股票、同批量的机器、车辆等。
(2)市价折扣法。评估对象和参照物之间仅存在交易条件的差异,用数学式表达为:
资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)
(3)功能价值类比法(类比估价法)。考虑参照物与评估对象之间的功能差异,根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算公式分别为:
①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称为生产能力比例法:
资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力
②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称为规模经济效益指数法:
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)
(4)价格指数调整法(物价指数法)。调整参照物成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。
(5)成新率价格调整法。考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为:
资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率
直接比较法直观简洁,便于操作,但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度,或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上,如新旧程度或交易时间先后等。
(二)市场法中的类比调整法
类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异,在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。
类比调整法具有适用性强,应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高,而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为,类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料,以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握,很难准确地评定估算出评估对象的价值。
市场法的程序和优缺点
市场法的程序
(1)明确价格鉴证标的,详细考虑价格鉴证标的的特征
(2)进行公开市场调查,收集相同或相似的物品的市场基本信息资料,寻找参照物
(3)分析整理资料并验证资料的准确性,判断选择参照物
(4)将价格鉴证标的与参照物进行分析对比
(5)找出差异,计算出两者的差价,或指定两者的差异系数,鉴定、估算标的的价格
市场法的优点主要表现在:
(1)通俗易懂,且被国际上所公认,价格鉴证过程和结果直接体现市场的特征,在资料全面可靠的前提下,价格鉴证结论能反映市场现实价格,比较公正。
(2)适用范围比较广,适用于大多数穆族前提条件的各类物品、资产的价格鉴证。
(3)鉴证结果易于被各方面理解和接受
市场法的缺点
(1)需要公开活跃的市场为基础,如果市场发育不充分,却受足够的可比资料,则难以应用
(2)应用范围受到限制,一般不适用于鉴证工资标准、在建工程、列入如定价和政府指导价商品和收费目录的价格,也不适用于专用机器、设备,大部分无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的资产价格鉴证
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