【房屋侵权损失评估案例】谭保家与中国电信股份有限公司巴东分公司、中国电信股份有限公司巴东大支坪分局物件损害责任纠纷一审民事判决书
发布于:
2020-03-08 13:09:04
阅读量:
湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂2823民初701号
原告:谭保家,男,1956年4月17日出生,汉族,农民,住湖北省巴东县,
委托诉讼代理人:谭诚,系原告谭保家之子,1983年9月1日出生,土家族,教师,住湖北省巴东县,特别授权。
委托诉讼代理人:谭贤学,湖北必胜律师事务所律师。特别授权。
被告:中国电信股份有限公司巴东分公司,住所地:湖北省巴东县信陵镇朝阳路24号,统一社会信用代码:91422823707059209W。
负责人:余安念,总经理。
被告:中国电信股份有限公司巴东大支坪分局,住所地:湖北省巴东县大支坪镇。统一社会信用代码:91422823MA487WFX2D。
负责人:余安念,经理。
上述二被告委托诉讼代理人:向兴武,湖北联信律师事务所律师,特别授权。
上述二被告委托诉讼代理人:彭龙,湖北楚峡律师事务所律师,特别授权。
被告:中国农业银行股份有限公司巴东县支行,住所地:湖北省巴东县信陵镇西壤坡社区楚天路22号,统一社会信用代码91422823883224701D。
负责人:吴克旺,行长。
委托诉讼代理人:罗贤彬,系支行副行长,男,1966年4月27日出生,土家族,住湖北省巴东县,特别授权。
委托诉讼代理人:谭彩俊,湖北正典律师事务所律师,特别授权。
原告谭保家与被告中国电信股份有限公司巴东分公司(以下简称电信巴东分公司)、中国电信股份有限公司巴东大支坪分局(以下简称电信大支坪分局)物件损害责任纠纷一案,本院于2017年4月10日立案。诉讼中,原告谭保家申请对其房屋危险等级、损失因果关系及原因力、损失价格进行鉴定,后原告撤回房屋危险等级、损失因果关系及原因力的鉴定申请,自行委托杭州中瀚建筑设计有限公司武汉分公司对房屋加固维修方案进行设计,本院根据原告的申请委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对房屋加固修复价格进行了鉴定。诉讼中,被告电信巴东分公司申请追加中国农业银行股份有限公司巴东县支行(以下简称农行巴东县支行)为本案共同被告参加诉讼。本院根据被告电信巴东分公司申请,依法追加了农行巴东县支行为本案共同被告参加诉讼。被告农行巴东县支行在书面要求对原告房屋受损原因重新鉴定,后撤回鉴定申请。本案依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告谭保家的委托诉讼代理人谭诚、谭贤学,被告电信巴东分公司、电信大支坪分局的委托诉讼代理人向兴武、彭龙,被告农行巴东县支行的委托诉讼代理人罗贤彬、谭彩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭保家向本院提出诉讼请求:请求判令二被告赔偿其房屋损失300000元(最终以评估结论为准)、承租住房租金损失8500元、租金直接损失12840元、租金间接损失68000元,共计389340元;并承担本案诉讼费用。诉讼中,原告谭保家将其诉讼请求变更为:1、请求判令三被告共同连带赔偿原告房屋损失332438元、承租住房的租金开支12500元、租金直接损失22215元、租金间接损失136000元、加固设计费27000元、鉴定费7000元,共计537143元。事实和理由:1987年原告经审批在巴东县××××组投资修建两层砖石、石墙结构商住综合房屋一栋。被告电信巴东分公司、电信大支坪分局于1999年紧邻原告房屋的西侧修建一栋五层砖混结构电信综合大楼(2016年7月经鉴定为D级危房后拆除)。该楼因施工不规范以及管理不善等原因以致逐日毁损,于2016年雨季造成原告的前述房屋出现墙上宽及楼板裂缝、屋顶漏水等严重险情和安全隐患。2016年7月19日为了保护原告家人安和周边他人的生命财产安全,巴东县大支坪人民政府向原告家人及承租原告房屋的经营业主发出强制撤离和一律停业的紧急通知,因此原告家人及经营业主撤离毁损房屋后该房屋空闲至今。2016年7月23日经巴东县大支坪镇人民政府委托,武汉马房山理工工程检测有限责任公司作出房屋安全鉴定报告,认定大支坪电信综合大楼毁损挤压造成原告住房损害后的安全等级为C级,并建议及时加固修复。客观上原告的房屋已全部报废而不能入住和经营,原告与全部承租人提前解除了房屋租赁合同,并被迫返还承租人的租金余额共计12840元。原告认为被告因其侵权行为造成原告物权严重损害,应依法承担赔偿责任。
原告谭保家为支持其诉讼请求,向本院提交了如下证据:
1、原告谭保家居民身份证、常住人口登记卡复印件1份。用于证实原告的身份信息情况。
经庭审质证,被告电信巴东分公司、电信大支坪分局、农行巴东县支行均无异议。
2、农村宅基地登记申请表、审批表复印件1份。用于证实:原告为受损房屋的权利主体,以及原告房屋的基本情况、检查验收办证情况,原告的房屋是合格的标的物。
经庭审质证,被告电信巴东分公司、大支坪电信分局认为该组证据的真实性、合法性无异议,但证明了原告的房屋有约100平方米没有经过审批,超占部分的房屋面积的价值应当扣除。
被告农行巴东县支行同意被告电信巴东分公司、大支坪电信分局的质证意见,同时认为不能证明原告的房屋是合格的。
3、2016年7月19日巴东县大支坪镇人民政府防汛抗旱指挥部及巴东县大支坪镇村镇建设管理办公室通知复印件各1份,原告房屋损坏照片16张。用于证实原告的房屋因被告电信巴东分公司、大支坪电信分局所有的电信楼的倾倒导致损害,造成原告家人及承租人员紧急避让的基本事实。
经庭审质证,被告电信巴东分公司、大支坪电信分局认为对该的真实性无异议,但是该证据所叙述的内容存在瑕疵,达不到原告的证明目的,出现险情后,最先鉴定的是电信的房屋,而原告没有配合及时鉴定。农行巴东县支行同意被告电信巴东分公司、大支坪电信分局的质证意见。
4、武汉马房山理工工程检测有限公司作出的房屋安全鉴定报告、鉴定说明、营业执照、资质证书复印件各1份。用于证明原告房屋毁损的直接原因和根本原因是被告电信巴东分公司、大支坪电信分局所属的综合楼倾倒所致。
经庭审质证,被告电信巴东分公司、电信大支坪分局无异议,认为原告的房屋损坏的原因是多因一果,除了电信综合楼倾倒、挤压影响外,原告的房屋自身存在缺陷,表现为无地勘资料、无设计资料,为原告房屋产生不均匀沉降埋下伏笔。
被告农行巴东县支行认为:一、该鉴定程序不合法,不应当作为证据采信,理由:根据司法鉴定程序通则第十一条明确规定,司法鉴定机构应当统一接受办案机关的委托,实际上,本案的评估报告的作出是政府在多名老百姓上访的情况下,单方面委托鉴定机构作出,而马房山检测公司不应当直接受理大支坪政府的委托,应当由办案机关委托后,由马房山检测公司统一受理。大支坪政府有转嫁矛盾,由企业买单之嫌。二、该鉴定报告适用依据严重错误,适用的依据是GB50007-2011标准,而实际上该栋房屋的修建是在1998年,不能用现在新的标准来衡量之前房屋的修建标准,应当适用1989年的相应标准,即适用GBJ7-89地基基础设计规范,该鉴定报告用新的标准来衡量之前的建筑施工规范标准,适用依据严重错误。三、该鉴定报告认定电信综合楼基础更加浅埋没有事实依据,该鉴定报告没有调取该综合楼房屋修建竣工验收等相应资料,也没有在鉴定报告中显示浅埋的法定标准。四、该鉴定报告显示电信综合楼为五层,而农行巴东县支行修建该房屋时只有四层。五、要求马房山鉴定检测公司的鉴定人员能够出庭向法庭及双方当事人就该鉴定过程及相应依据作出说明。六、该公司向大支坪镇人民政府作出的情况说明,农行巴东县支行不予认可。第一、该说明中说明的浅埋五米,与当时的建筑标准不符;第二、马房山检测公司认定浅埋具有主观性。对资质证书的真实性无异议,但是对检测的项目和范围,并不包括房屋安全等级的鉴定范围,包括了地基承载力及地基的相应载荷实验,但是在本次鉴定时,根本就地基的载荷没有作出任何实验,其判断基础浅埋,农行的房屋加重了原告房屋地基载荷,没有科学依据。
5、证人谭某身份证复印件1份;谭保家与谭某房屋租赁合同复印件1份;2016年2月22日谭保家收条复印件1份;2016年2月22日谭某证明复印件1份;2016年2月22日谭某出具的租金退回收条复印件1份;向宏月身份证复印件1份;向宏月的巴东县美食美客营业执照复印件1份;食品经营许可证复印件1份;2015年12月30日谭保家与向宏月房屋租赁合同复印件1份;2015年12月30日谭保家收条复印件1份;2017年12月6日向宏月证明复印件1份;谭红艳身份证复印件1份;2015年2月20日谭保家与谭红艳房屋租赁合同复印件1份;2016年6月22日谭红艳证明复印件1份;2015年2月20日谭保家收条复印件1份;2016年2月22日谭红艳出具的退回租金收条复印件1份;杨春芝身份证复印件1份;杨春芝的营业执照复印件1份;杨春芝的餐饮服务许可证复印件1份;2016年5月14日谭保家与杨春芝房屋租赁合同复印件1份;2016年5月14日谭保家收条复印件1份;2017年2月14日杨春芝证明复印件1份;2017年2月14日杨春芝出具的退回租金收条复印件1份;周贤春身份证复印件1份;周贤春的营业执照复印件1份;餐饮服务许可证复印件1份;2015年9月23日谭保家与周贤春房屋租赁合同复印件1份;2017年2月1日周贤春证明复印件1份;2015年9月23日谭保家收条复印件1份;2016年8月18日田喜菊出具的收条复印件1份;2017年2月10日谭保全与谭保家房屋租赁合同复印件1份;谭保全2017年2月10日出具的收据复印件1份;证实:原告进行紧急避让后遭受的出租住房及门面租金的直接损失和间接损失,以及原告因紧急避让在外承租房屋居住开支的房屋租金等情况。
经庭审质证,电信巴东分公司、电信大支坪分局认为,原告的房屋属于C级危房,不存在拆除的情形,只需要维修加固,并不影响正常的生产和经营,我们认为这一系列损失是不存在的。如果存在这一系列的损失,应当经过相应的鉴定,通过鉴定来评估损失。这一组书证中,没有一份证据证明了原告向一系列承租户,实际退钱的凭证或者记录,仅仅是一系列收条,收条并不能证明实际退还了租金款。农行巴东县支行同意电信巴东分公司、电信大支坪分局的质证意见。
6、2017年原告与杭州中瀚建筑设计有限公司武汉分公司签订的建设工程专项设计合同(加固维修工程设计合同)复印件1份;杭州中瀚建筑设计有限公司营业执照、工程设计资质证书、组织机构代码证、2017年9月14日作出的情况说明复印件各1份;湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的《关于巴东县××大道××号谭保家房屋加固修复的价格鉴定评估报告书》原件1份;加固设计费用发票、司法鉴定费用发票原件各1张;证实:原告所有的房屋遭受被告电信巴东分公司、电信大支坪分局所属的房屋倾倒所致损害,经加固设计和评估,确定了加固维修方案且加固维修的费用为332438元,同时也证实了原告因委托加固设计和申请司法鉴定产生的设计费27000元、鉴定费7000元的基本事实。
经庭审质证,电信巴东分公司及电信大支坪分局认为,维修加固设计超越了马房山检测公司作出的鉴定意见的结论,大大提高了维修加固的标准,在马房山检测公司的鉴定报告中,原告所有的房屋的基础评定为B级,鉴定意见对墙体的危险点和楼板的危险点提出了加固要求,但并未提出基础结构的加固要求,而在维修设计加固方案中,对基础加固采用了桩基加固,大大提高了建筑标准,也超越了原有建筑的建设标准,因此,在加固设计方案基础上,所做的损坏评估价格鉴定,也会不可避免的大大超过实际加固的要求,就是再修一栋新房,其造价也不会比原告主张的加固损失多。农行巴东县支行除同意电信巴东分公司的质证意见外,还认为,加固专项设计合同必须严格依照房屋安全鉴定的建议来实施,而马房山检测报告第七项,明确建议就是三项,第一项部分承重承载力不满足正常使用要求,构成局部危房,第二项对墙上方的裂缝,楼板裂缝采取钢筋网、水泥砂浆面层法等一切方法加固,而告知的适用规范,是适用的砌体加固,使用GB50702-2011第13章的方法,而加固设计说明,并没有参照该设计规范,该建议第三项只是对房屋渗漏部分做好防水处理,而加固维修设计合同,与修建一栋新房没有区别,超过了马房山检测公司建议加固维修的范围。对循其本的价格鉴定评估报告书,对鉴定项目有异议,包括了安全文明施工费、其他总价措施费、规费、销项税,我们认为修建私房过程中,不需要这些费用。
被告电信巴东分公司、电信大支坪分局辩称,1、原告谭保家所有的平安大道111号房屋损坏形成的C级危房的原因有三个方面,一是被告电信巴东分公司所有的电信综合楼明显沉降倾斜即将倒塌,对其进一步挤压所致,二是因为连续降雨,地下水位升降,地质作用变化使其地基土地承载弱化,房屋产生不均匀沉降所致,三是原告谭保家所有的房屋建筑物等级较低,房屋抗裂和抗震能力较弱,结构整体性差,砌体和砂浆强度较低所致,在这个三个方面的原因中,第二个方面是自然因素影响,第三个方面是原告谭保家房屋本身存在的结构缺陷,这两个方面均与被告电信巴东分公司及电信大支坪分局无关,原告应自行承担这两方面的责任,针对第一个方面的原因,即使原告谭保家所有的房屋是因被告电信巴东分公司及大支坪分局所有的电信综合楼明显沉降、倾斜和即将倒塌对其挤压造成损坏,但电信巴东分公司及电信大支坪分局并不应承担侵权责任,不是赔偿义务的主体,理由有二:一是电信综合楼是2008年5月电信巴东分公司及大支坪分局从田凤英处购买取得,二是电信综合楼修建于1999年,由农行巴东县支行修建和扩建而成,施工单位是巴东县兴东建设总公司金穗分公司,被告电信巴东分公司及大支坪分局与其中的建筑活动没有任何关联,对电信综合楼的沉降、倾斜和即将倒塌并造成原告谭保家房屋损坏不应承担侵权和赔偿责任。综上,请求人民法院查清事实,依法驳回原告对被告电信巴东分公司、电信大支坪分局的起诉,或者驳回原告谭保家对被告电信巴东分公司及大支坪分局的诉讼请求。
被告电信巴东分公司、电信大支坪分局为支持其抗辩理由,向本院提交有如下证据:
1、恩施自治州房地产买卖合同复印件1份,房屋所有权证复印件1份,国有土地使用证复印件1份。用于证实被告所有的案涉房屋系由农行巴东县支行转让后,被告从田秀英处合法购买取得,由被告电信大支坪分局作为办公楼正常使用。
经庭审质证,原告谭保家对该组证据真实性、关联性、合法性、证明目的均无异议,但认为该组证据反而证实了被告电信巴东分公司是本案原告财产损害赔偿责任的主体之一。
被告农行巴东县支行认为:农行巴东县支行已经将该处房产通过拍卖的方式卖给了王燕飞,而如何到田秀英手中,农行巴东县支行不清楚。
2、单位工程竣工验收证明书复印件1份。用于证实被告所有的案涉房屋不是由电信巴东分公司及大支坪分局自行建设,其建设单位系农行巴东县支行,施工单位为巴东县兴东建设总公司金穗分公司,质量监督单位为巴东县大支坪镇建设办公室。
经庭审质证,原告谭保家表示对该证据真实性不清楚,请法庭予以查实;对该证据的证明目的提出部分异议,理由为:该证据中并没有国家规定的地勘单位及设计单位对竣工验收情况出具相关书面意见,因此,农行巴东县支行建设的案涉房屋的工程质量是否达到国家规定的合格标准,该证据无法证实;同时,原告也认可该证据证明对象中的部分理由及农行巴东县支行应为本案的共同被告。
被告农行巴东县支行无异议,并认为能够证实综合楼是经过竣工验收并评定为优良。
3、恩施州文兴房屋安全鉴定有限公司房屋安全鉴定报告复印件1份。用于证实:被告所有的案涉综合楼为巴东县农业银行大支坪分理处综合楼的扩建部分,仍由农行巴东县支行修建;该房屋的地基基础工程没有进行勘察设计存在严重质量缺陷,不均匀沉降形成危房,并已经或者随时可能倒塌。
经庭审质证,原告谭保家对真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议,该证据进一步证实了被告电信巴东分公司管理使用的由被告农行巴东县支行建设的电信综合楼因倾倒而造成原告房屋损毁的事实。
被告农行巴东县支行认为:一、该证据系电信公司单方委托,不符合司法鉴定程序通则的规定,农行不予认可;二、从证明的目的及内容来看不能达到电信公司的证明目的,该鉴定报告上没有因无地勘报告、无设计单位而认定该房屋存在质量问题的结论,相反该鉴定报告上显示了因为近期持续连续暴雨,地下水位的急剧变化,造成了原告房屋的沉降裂缝。
4、电信巴东分公司中电信巴东[2016]39号中国电信股份有限公司巴东分公司关于大支坪支局办公楼受灾排险的请示复印件1份,请示报告处理单复印件1份,中国电信股份有限公司巴东分公司大支坪支局危房应急抢险拆除工程施工合同复印件1份。用于证实:被告电信巴东分公司及大支坪分局作为案涉房屋所有权人,已按鉴定单位的建议和政府批示将案涉危房拆除,消除了安全隐患,防止了对他人损害的扩大。
经庭审质证,原告谭保家对真实性、关联性、合法性均无异议,但对电信巴东分公司代理人陈述的部分证明目的有异议,认为被告电信巴东分公司是在其房屋已经对原告的房屋产生严重影响后才拆除,并没有在其房屋发生危险后及时采取措施。
被告农行巴东县支行对证据真实性无异议,但对巴东县人民政府向恩施州人民政府报告中第一项受损情况中关于该办公楼地基的基础认定有异议。
5、武汉马房山理工工程结构检测有限公司作出的房屋安全鉴定报告复印件1份。用于证实:巴东县××大道××号(即原告所有的房屋)房屋损坏的主要原因系被告电信巴东分公司所有的案涉综合楼地基沉降和倾斜对其挤压所致,证明被告电信巴东分公司所有的房屋其地基基础工程质量存在严重缺陷,导致房屋倾斜倒塌并已造成原告房屋损害。
经庭审质证,原告谭保家对真实性、关联性、合法性均无异议,但对该证据的部分结论有异议,认为:该鉴定结论仅认定电信巴东分公司所有的房屋倾倒造成原告房屋损害是主要原因,是不客观的,原告认为应是根本榞因和直接原因。
被告农行巴东县支行认为该证据不应被采信,其他质证意见与原告提交该证据时被告农行巴东县支行的质证意见一致。
被告农行巴东县支行辩称,1、农行巴东县支行于2007年11月委托武汉开元拍卖有限公司就综合楼及住宿楼进行公开拍卖,2007年11月6日王燕飞报名并与开元公司签订了竞买协议,在竞买协议中已明确告知了拍卖标的物的风险和瑕疵,该告知内容为甲方已按标的物的现状进行拍卖,已向乙方告知了所知的标的物全部瑕疵,但不排除标的物存在其他瑕疵的可能,亦不符瑕疵担保责任,2007年12月7日王燕飞通过竞买取得了综合楼和住宿楼的所有权,双方签订了拍卖成交确认书,自签订拍卖成交确认书之日起,被告农行巴东县支行已将该拍卖的标的物全部移交给了竞买人王燕飞,由其取得了该房屋的所有权。2、综合楼于1998年10月7日动工修建,是由被告农行巴东县支行发包给巴东兴东公司金穗分公司承建,于1999年9月18日竣工验收,在竣工验收过程中,由建设方、施工方及大支坪镇城建办公室共同对该工程进行了验收,经过验收,包括主体、基础等项目,均验收为优良。3、受电信巴东分公司的申请,追加为被告参加本案诉讼,查阅了由马房山理工工程结构检测有限公司作出的房屋鉴定报告,答辩人认为该鉴定报告鉴定的电信综合楼的影响是原告房屋损坏的主要原因,没有事实依据,该鉴定书中没有明确基础浅埋的实测数据和科学依据,适用的依据是GB50007-2011标准,而实际上该栋房屋的修建是在1998年,不能用现在新的标准来衡量之前房屋的修建标准,应当使用1989年的相应标准,该标准应当使用于GBJ7-89是地基基础设计规范,该鉴定报告适用依据严重错误,用新的标准来衡量之前的建筑施工规范标准,同时,其确定的基础浅埋没有载明具体的浅埋的原因,比如该栋房屋的地基基础的相应数据,并结合国家标准来以此判断出农行的该栋房屋是基础浅埋,同时,该鉴定报告认定事实严重错误,其认定电信综合楼为五层,而实际上被告农行修建时只有四层,认定为五层,只能说明该栋房屋经过了加层,经过加层对地基基础的承载力是有严重影响的。4、原告的房屋修建于1978年,距鉴定报告出具之日已经过了29年时间,该房屋产生的裂缝,是否是因为电信综合楼的沉陷、下降,造成其房屋存在安全隐患,应综合考虑自然灾害因素,其自身房屋修建历史久远因素,外在环境因素等综合判断。综上请求法庭驳回原告要求被告农行巴东县支行在本案中承担赔偿责任的诉讼请求。
被告农行巴东县支行为支持其抗辩理由,向本院提交有如下证据:
1、营业执照复印件1份,金融许可证复印件1份,农银恩任(2017)32号通知复印件1份,负责人谢合松身份证复印件1份。用于证实被告农行巴东县支行主体情况,原负责人谢合松先变更为吴克旺。
经庭审质证,原告谭保家、被告电信巴东分公司、电信大支坪分局均无异议。
2、拍卖公告复印件1份,准予拍卖企业异地拍卖通知书复印件1份,标的简介复印件1份,竞买人登记表复印件1份,竞买申请书复印件1份,瑕疵告知复印件1份,竞买协议复印件1份,竞买规则复印件1份,拍卖纪录单复印件1份,拍卖成交确认书复印件1份。用于证实:2007年本案所涉房屋被告农行巴东县支行已经通过拍卖方式转让给王燕飞,农行巴东县支行已不属于案涉房屋的所有者和管理者;竞买协议中对标的物的瑕疵已明确告知;对电信公司陈述的所涉及的瑕疵仅适用于产品质量,我们认为是浅显理解,针对的对象是涉及不动产,按照拍卖法的规定,对所有的拍卖都要进行瑕疵告知,在竞买协议中,所涉及的标的物的建设方虽是巴东农行,但是已尽到了全面的瑕疵告知。
经庭审质证,原告谭保家对该组证据的真实性、合法性无异议,但认为该组证据与本案原告主张的诉求以及被告电信巴东分公司申请追加被告巴东农行为共同被告的诉求没有直接关联,理由:侵权责任法第八十六条规定,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任,而本条规定的民事责任归责原则为严格责任,也就是说只要受害人证明其所受损害系因建筑物倒塌所致,建设单位和施工单位无论是否有过错都必须先直接承担责任,如地勘、设计、监理等单位有过错,建设单位和施工单位承担责任后可根据侵权责任法第八十六条第二款之规定予以追偿。
被告电信巴东分公司、电信大支坪分局认为:不能达到被告的证明目的,农行巴东县支行是房屋的建单位。电信巴东分公司及大支坪分局只是通过买卖形式合法取得综合楼的所有权。拍卖协议等系列拍卖文件中所规定的瑕疵担保责任是属于产品质量法的范畴,本案争议的是建筑产品的质量缺陷问题,不受产品质量法及系列拍卖文件的约束,建筑产品的质量由建筑法特别规定,而且建筑物的地基基础和主体结构质量是在设计合理年限内承担责任,因此,被告农行巴东县支行该组系列证据与本案其侵权责任主体没有关联。
3、竣工、决算资料1份,报告、通知、建筑工程施工合同、建筑安装工程承包合同、设计图纸各1份。用于证实:本案所涉房屋均是由有建设资质的单位施工,通过竣工验收合格,质量评定为优良,验收项目也包括了基础、主体等其他项目。
经庭审质证,原告谭保家的质证意见与对上述证据2的质证意见一致。
被告电信巴东分公司、电信大支坪分局认为:一、被告农行巴东县支行的该系列竣工及结算资料充分证明被告电信巴东分公司及大支坪分局所有的综合办公楼由其修建和扩建,农行巴东县支行是建设单位。二、无论工程质量是否竣工验收合格或者是优良,都不能免除建设单位在房屋倒塌时对他人造成损害的侵权责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院将结合当事人诉辩意见、庭审查明的事实和其他有效证据综合认定其证明效力。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
1987年原告谭保家在巴东县大支坪镇大××砖石、石墙结构房屋××(现××大道××)。被告农行巴东县支行原在巴东县大支坪镇设有分理处(营业所),该分理处在巴东县××××组修建有一栋四层总建筑面积为461.05㎡的综合楼(现平安大道113号)和一栋四层总建筑面积619.42平方米的住宿楼(现平安大道117号)。综合楼由巴东县兴东建设总公司金穗分公司施工承建,于1998年10月动工修建,1999年8月竣工交付使用。农行巴东县支行的综合楼与原告谭保家的房屋相邻。
后来,由于金融体制改革,农行巴东县支行大支坪分理处被撤销,农行巴东县支行决定委托武汉开元拍卖有限公司将大支坪分理处上述两栋房屋整体拍卖。2007年12月7日,时任巴东县农村信用合作联社理事长的王燕飞以个人名义通过竞拍程序从武汉开元拍卖有限公司手中以60万元的竞拍价成交。拍卖程序中,拍卖公司与竞买人签订的竞买协议第二条“甲方所知的标的瑕疵及特别约定”约定内容为:“标的瑕疵详见《瑕疵告知》。甲方按标的实物的现状进行拍卖,已向乙方告知了所知的标的物全部瑕疵,但不排除标的物存在其他瑕疵的可能,亦不负瑕疵担保责任。竞买人在公告规定的咨询时间内有权了解拍卖标的物的情况,并索取相关资料,实地查看。一旦进入拍卖会现场,即表明已完全了解情况,并愿承担责任。”
王燕飞通过拍卖程序与农行巴东县支行成交后,本欲将两栋房屋作为巴东县大支坪农村信用合作社的办公和住宿用房,但因未获得上级单位批准,便又于2008年将上述两栋房屋全部转卖给本单位职工谭德玺,其中,平安大道113号的四层综合楼以谭德玺之妻田秀英为户主登记产权,平安大道117号的六层住宿楼以谭德玺本人为户主登记产权。2008年5月30日,谭德玺之妻田秀英与电信巴东分公司签订房地产买卖合同,将平安大道113号的四层综合楼以56万元的价款整栋转卖给被告电信巴东分公司。
被告电信巴东分公司购买平安大道113号房屋后作为其分支机构大支坪分局的电信综合楼,并在该房屋顶架设了基站。2016年6月19日,平安大道113号的房屋地基不规则下沉致使出现险情,一至三楼墙体陆续出现多处不规则的裂缝,裂缝最宽处达5毫米,最长达5米,且裂缝贯穿每一层,房屋向东侧倾斜。至同年6月24日,被告电信巴东分公司房屋裂缝明显增大,并在变形中发生异响。险情发生后,巴东县人民政府迅速启动应急预案,组建工作专班,赶赴现场,紧急处置。6月21日,被告电信巴东分公司组织大支坪分局内所有居住人员撤离。6月24日,被告电信巴东分公司大支坪支局拆除基站,搬迁机房通信设备。因平安大道113号房屋险情加剧,存在重大安全隐患,2016年7月19日,巴东县大支坪镇人民政府防汛抗旱指控部、巴东县大支坪镇村镇建设管理办公室分别向谭保家送达了停止营业、紧急避让、禁止入住的通知,要求谭保家房屋内住户及承租商户全部搬迁避让。此后原告谭保家及其房屋内的承租户搬离该房屋。
2016年6月27日,被告电信巴东分公司委托恩施州文兴房屋安全鉴定有限公司对巴东县大支坪镇平安大道113号房屋进行鉴定。该房屋向A轴和1轴角点方向倾斜(倾斜率0.26%);所有的危险点均出现在承重墙上,表现出明显的地基不均匀沉降性裂缝,所有裂缝已产生多年,近期沉降速率较快,并有发展趋势;承重墙体多处出坚向贯穿性直裂缝和斜裂缝,部分承重墙体失去承载能力;屋面板局部有渗水现象和个别外挑梁有明显变形。恩施州文兴房屋安全鉴定有限公司于2016年7月6日作出州文兴房鉴[2016]工鉴字第106号房屋安全鉴定报告,鉴定意见为:被鉴定的电信巴东分公司大支坪综合楼房屋目前安全性等级根据《中华人民共和国行业标准》(JGJ125-99)《危险房屋鉴定标准》有关规定评定为D级(即:承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整栋危房)。建议拆除。
2016年8月25日,经谭保家委托,武汉马房山理工工程结构检测有限公司对原告谭保家位于巴东县××大道××号的房屋鉴定后,出具了LGJC-ZTJG-16007号房屋安全鉴定报告,鉴定结论为:根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99,2004年版)的规定,综合评定巴东县××大道××号房屋安全鉴定等级为C级。建议:部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出出险情,构成局部危房;对墙上宽裂缝、楼板裂缝等问题可采用钢筋网水泥砂浆面层法、压力注浆和外加(粘贴)钢网片加固;对房屋渗漏部位做好防水措施,尽量减少室内堆载。该房屋安全鉴定报告在“房屋损坏原因分析”中分析认为:“通过现场检测和分析,该房屋损坏原因主要有:(1)隔壁电信综合楼的影响是该房屋损坏的主要原因。隔壁5层的电信综合楼(115号)建于1999年,比该房屋晚建12年;电信综合楼无地下层,基础更加浅埋,隔壁基础荷载压在该房屋地基基础之上,大大增加了该房屋轴地基基础上的荷载;电信综合楼已于今年5月开始损坏严重,明显沉降和向西南侧倾斜,明显对该房屋有进一步的挤压。电信综合楼已于7月评为D级危房,并已拆除。(2)连续降雨、地下水位升降、地质作用变化等有一定的影响。前几个月连续降暴雨,地下水位上升又下降,循环作用,使房屋产生不均匀沉降。地质作用变化使地基土的承载性能弱化。(3)该建筑物等级较低,房屋抗裂能力和抗震能力较弱。房屋基础埋深浅、基底宽度小,地基土体局部软弱,地基基础有不均匀沉降,墙体、楼板的抗拉、抗剪能力较差,墙体较容易竖向或斜向开裂。结构整体性较差,砌块及其粘结砂浆的强度较低。房屋裂缝产生的原因还包括载重车辆振动、温度应力等影响,温度的变化会引起墙体的热胀、冷缩,当一定条件下温度变化引起的温度应力足够大时,墙体就会产生温度裂缝。”该鉴定报告中的“隔壁5层的电信综合楼(115号)”实际应为113号,层数4层,鉴定报告表述有误。
2017年4月10日,原告谭保家以电信巴东分公司、电信大支坪分局为被告向本院提起诉讼。同时,原告谭保家向本院提出申请,要求对其房屋损失危险等级、因果关系、原因力和损失价格进行鉴定。后原告撤回了对其房屋损失危险等级、因果关系、原因力的鉴定要求。2017年7月原告谭保家与杭州中瀚建筑设计有限公司武汉分公司签订了《建设工程专项设计合同》(加固维修工程设计合同),杭州中瀚建筑设计有限公司为建筑行业(建筑工程)甲级资质企业。原告支付设计费用27000元。此后杭州中瀚建筑设计有限公司武汉分公司完成了对原告谭保家房屋加固维修设计,交付了设计图纸。2017年11月7日本院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对原告谭保家房屋的加固修复价格进行鉴定。经鉴定,原告谭保家房屋恢复原有使用功能所需费的客观合理价格为332438元。原告支付鉴定费7000元。
另查明,2016年2月22日原告谭保家与谭某签订房屋租赁合同,谭某承租原告住房两间,租赁期间为2016年2月22日至2017年2月23日,租赁费4000元,2016年6月22日因房屋损坏无法居住,原告退还谭某房租费2670元;2016年2月20日原告谭保家与谭红艳签订房屋租赁合同,谭红艳承租原告住房两间,租用期限为2016年2月20日至2017年2月20日,租赁费4000元,2016年6月22日原告退还谭红艳房租费2670元;2015年12月30日原告谭保家与向喜春(向宏月)签订房屋租赁合同,向喜春承租原告谭保家门面房一大间从事餐饮服务,租赁期间为2015年12月30日至2016年12月30日,租赁费15000元;2016年5月14日原告谭保家与杨春芝签订房屋租赁合同,杨春芝承租原告门面房两大间从事餐饮服务,租赁期限为2016年5月15日至2017年5月15日,租赁费30000元,2017年2月14日原告已退还杨春芝三个月租赁费7500元;2015年9月23日原告谭保家与周贤春签订房屋租赁合同,周春贤租赁原告门面房一大间,租赁期限为2015年9月23日至2016年9月23日,租赁费15000元;2016年7月19日至8月18日期间原告谭保家租赁田喜菊房屋居住,支付租赁费500元;2017年2月10日原告谭保家与谭传金签订租赁合同,原告谭保家租赁谭传金的房屋居住,租赁期限至2018年2月10日,支付租赁费8000元。
电信大支坪分局系电信巴东分公司的分支机构,领取了营业执照。电信大支坪分局无独立的财产,不进行单独财务核算。
本院认为,原告谭保家位于巴东县××大道××号的房屋,由于多方面原因,现经鉴定已构成C级危房,需维修加固,遭受财产损失属实。
武汉马房山理工工程结构检测有限公司作出的LGJC-ZTJG-16007号房屋安全鉴定报告是原告谭保家在诉前委托该机构作出,但并无相关规定禁止利益相关方在诉前委托有相应资质的机构进行鉴定,同时虽然鉴定报告中对电信综合楼“基础更加浅埋”的认定缺乏数据分析,但根据鉴定机构的意见,一般基础埋深小少5米即可认定为基础浅埋,根据被告农行巴东县支行提供的竣工资料以及电信巴东分公司、电信大支坪分局提供的恩施州文兴房屋安全鉴定有限公司作出的州文兴房鉴[2016]工鉴字第106号房屋安全鉴定报告的记载,平安大道113号房屋的块石条形基础埋深﹣3.3m-﹣4.8m,独立柱基础埋深﹣3.3m,因此鉴定报告认定该房屋“基础更加浅埋”具有客观性,该鉴定报告具有合法性、科学性,另外被告农行巴东县支行在答辩中提出了重新鉴定申请,后又撤回了申请,现并没有充分的证据推翻该鉴定结论,本院应予采信。
杭州中瀚建筑设计有限公司的维修加固设计方案中对原告房屋的基础设计了锚杆静压桩基加固方案,而武汉马房山理工工程结构检测有限公司作出的LGJC-ZTJG-16007号房屋安全鉴定报告中的建议项下未提出基础加固,但该报告提出原告的房屋地基基础存在不均匀沉降,为彻底解决病害,有必要对基础进行加固;另外农行巴东县支行对湖北循其本价格鉴定评估有限公司的价格评估报告中的安全文明施工费、其他总价措施费、规费、销项税等费税认为无必要,无法律依据。
根据武汉马房山理工工程结构检测有限公司LGJC-ZTJG-16007号房屋安全鉴定报告的房屋损坏原因分析,原告谭保家的房屋损坏有多种原因:一是,隔壁电信综合楼的影响是该房屋损坏的主要原因。电信综合楼建于1999年,比该房屋晚建12年;电信综合楼无地下层,基础更加浅埋,隔壁基础荷载压在该房屋地基基础之上,大大增加了该房屋轴地基基础上的荷载;电信综合楼已于今年5月开始损坏严重,明显沉降和向西南侧倾斜,明显对该房屋有进一步的挤压。电信综合楼已于7月评为D级危房,并已拆除。二是,连续降雨、地下水位升降、地质作用变化等有一定的影响。前几个月连续降暴雨,地下水位上升又下降,循环作用,使房屋产生不均匀沉降。地质作用变化使地基土的承载性能弱化。三是,该建筑物等级较低,房屋抗裂能力和抗震能力较弱。房屋基础埋深浅、基底宽度小,地基土体局部软弱,地基基础有不均匀沉降,墙体、楼板的抗拉、抗剪能力较差,墙体较容易竖向或斜向开裂。结构整体性较差,砌块及其粘结砂浆的强度较低。房屋裂缝产生的原因还包括载重车辆振动、温度应力等影响,温度的变化会引起墙体的热胀、冷缩,当一定条件下温度变化引起的温度应力足够大时,墙体就会产生温度裂缝。上述各种原因中,隔壁电信综合楼的影响是该房屋损坏的主要原因。
《中华人民共和国侵权责任法》第八十六条规定:“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由其他责任人承担侵权责任。”被告电信巴东分公司的电信综合楼系从田秀英处购买取得,而田秀英取得该房屋又是通过王燕飞从被告农行巴东县支行拍卖取得后转卖取得,故被告农行巴东县支行是电信综合楼的建设单位。由于被告电信巴东分公司综合楼电信综合楼无地下层,基础更加浅埋,隔壁基础荷载压在该房屋地基基础之上,大大增加了原告房屋轴地基基础上的荷载,电信综合楼明显沉降和向西南侧倾斜对原告谭保家的房屋产生挤压,是导致原告房屋受损的主要原因,因此,被告农行巴东县支行作为综合楼的建设单位,应当与施工单位对电信综合楼给原告房屋造成的损失连带承担主要赔偿责任。同时,《中华人民共和国侵权责任法》第十三条规定:“法律规定承担连带责任的,被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”本案中,原告谭保家未请求由施工单位承担赔偿责任,其他当事人也未要求由施工单位承担连带责任。因此,原告谭保家请求由建设单位被告农行巴东县支行承担赔偿责任符合法律规定,被告农行巴东县支行应当对电信综合楼给原告谭保家房屋造成的损失承担主要赔偿责任。
《中华人民共和国侵权责任》第十二条规定:“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害,能够确定责任大小的,各自承担相应的责任;难以确定责任大小的,平均承担赔偿责任。”被告电信巴东分公司虽不是对原告谭保家房屋造成损害的电信综合楼的建设单位和施工单位,但是系该栋致害房屋的所有人,电信大支坪分局是管理人和使用人。被告电信巴东分公司于2008年5月30日从田秀英处购买该栋房屋取得所有权和管理权后,被告电信巴东分公司、电信大支坪分局即应对该栋房屋进行有效管理,包括对房屋危险性进行监测,及时发现险情并排除相关安全隐患。根据鉴定报告,电信综合楼所有的危险点均出现在承重墙上,表现出明显的地基不均匀沉降性裂缝,所有裂缝已产生多年,可见在长达8年的时间里,被告电信巴东分公司、电信大支坪分局在使用、管理该栋致害房屋时,未尽早发现险情并排除安全隐患,致使该栋房屋最终基础沉降、倾斜,并给原告谭保家的房屋造成损害,被告电信巴东分公司、电信大支坪分局存在管理瑕疵,具有一定过错,故应对由此给原告谭保家造成的房屋损失承担一定过错责任。电信大支坪分局虽领取了营业执照,但不具有独立的财产,不能独立承担民事责任,其民事责任应由电信巴东分公司承担。
《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定:“被侵权人对损害的发生也有过错的,可以减轻侵权人的责任。”原告谭保家的房屋损坏原因除了电信综合楼的影响是主要原因外,该建筑物质量不高也是原因之一,由此而造成的损失应由原告自行承担。同时根据鉴定,房屋裂缝产生的原因还包括载重车辆振动、温度应力等影响,虽然这些因素不是原告谭保家的主观过错,但却是客观原因,对于这些客观因素所产生的损失,而要求被告赔偿无法律依据,相应损失亦应由原告自行承担责任。
关于原告的损失认定:修复加固费损失332438元已经鉴定机构湖北循其本价格鉴定评估有限公司鉴定结论确定,本院予以认定;对原告支出的设计费用、鉴定费共计34000元有相应票据在案证实,本院予以认定。原告及原告房屋的承租户根据政府相关部门的要求紧急避让,停止营业,同时根据原告房屋属C级危房的实际,原告存在房屋出租租金收入减少以及原告需另行租房居住的情况客观存在,原告的租金收入损失以紧急避让前房屋出租租金收入情况为依据,综合考虑受损房屋进行维修设计、价格评估需要时间等情况,其租金收入损失从2016年7月20日计算至本次法庭辩论终结(2018年5月19日)前,即﹝(4000元+4000元+15000元+30000元+15000元)/年÷365×668天﹞=124449.32元,原告的租金支出损失根据原告支付租金、签订的合同情况,也按前述期限计算,2016年7月19日至8月18日期间的租金支出损失500元,2017年2月10日至2018年5月19日按年租金8000元标准计算,即500元+8000元/年÷365×463天=10647.95元。原告对2016年8月19日至2017年2月9日间的租金支付情况未提供证据证明,对该期间租金支出损失本院不予计算。综上,原告的损失共计467535.27元。
原告谭保家的上述损失,应由被告农行巴东县支行赔偿55%,被告电信巴东分公司赔偿20%,原告谭保家自理25%。
综上所述,原告谭保家的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第七条、第十二条、第十三条、第十九条、第二十六条、第八十六条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:
一、原告谭保家房屋维修加固费用332438元、房屋租金收入损失124449.32元、租金支出损失10647.95元、设计费用27000元、鉴定费7000元,共计501535.27元,由被告中国农业银行股份有限公司巴东县支行赔偿55%即275844.40元,被告中国电信股份有限公司巴东分公司赔偿20%即100307.05元,原告谭保家自理25%即125383.82元。上述赔偿款限判决生效后10日内付清。
二、驳回原告谭保家的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8815元,由原告谭保家负担2204元,被告中国农业银行股份有限公司巴东县支行负担4848元,被告中国电信股份有限公司巴东分公司负担1763元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定,预交上诉案件受理费,款汇至收款人:湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院,开户银行:中国农业银行恩施开发区支行,帐号:17×××04(特别提示:用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费,并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭)。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的,按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后,当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判长 张周波
审判员 刘圣远
审判员 石英雄
二〇一八年六月二十九日
书记员 鄢丽娜
附相关法律条文:
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。
第七条行为人损害他人民事权益,不论行为人有无过错,法律规定应当承担侵权责任的,依照其规定。
第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害,能够确定责任大小的,各自承担相应的责任;难以确定责任大小的,平均承担赔偿责任。
第十三条法律规定承担连带责任的,被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。
第十九条侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的,可以减轻侵权人的责任。
第八十六条建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。
因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由其他责任人承担侵权责任。
【声明】本文由循其本价格评估发布,来源为:中国裁判文书网。转载请注明出处。 房屋损坏赔偿_损失评估_湖北房屋评估公司_房屋评估案例 页面地址:http://www.xunqiben.com/contents//109.html